Как выбрать инвестиционную недвижимость за рубежом

Покупая недвижимость за границей, многие начинающие инвесторы совершают одинаковые ошибки:

выбирают объект «по эмоциям», а не по цифрам
опираются на советы друзей, а не на рыночные данные
не учитывают реальные расходы и налоги
пропускают юридическую проверку

Чтобы избежать этих ошибок, важно опираться не на вкусы, а на стратегию, цифры и качественный анализ.

Определите цель инвестирования
Сначала нужно понять, зачем вы покупаете объект:
- для получения дохода от аренды
- для роста капитала при перепродаже
- для оформления ВНЖ или гражданства
- для будущего переезда
- для защиты капитала
Цель определяет:
- страну
- тип недвижимости
- бюджет
- стратегию управления
Считайте не доход, а реальную чистую доходность
Смотреть нужно не на «потенциальные 10%», а на цифры после всех расходов.
Учтите:
- коммунальные платежи (€200–500/мес даже при пустой квартире)
- налог на недвижимость и на доход от аренды
- налог на прирост капитала при продаже
- ремонт и обслуживание (1–2% стоимости в год)
- управление (10–20% арендного дохода)
- страховку
- банковские комиссии за международные переводы
- простой (1–3 месяца в год без арендаторов)
- разовые расходы: нотариус, регистрация, юристы, переводы документов
Пример:Квартира в Барселоне €300 000
Доход: €1 500/мес (18 000 € в год) → кажется, ROI = 6%
Но расходы:
- налоги: €3 600
- управление: €1 800
- обслуживание: €2 000
- простой: €1 500
Чистый доход ≈ €9 100 → реальная доходность ≈ 3%
То есть как банковский вклад — а не инвестиция.
Анализируйте рынок, а не только объект
Покупка недвижимости без анализа рынка — как покупка акций, не зная, в какую компанию инвестируешь.
Даже «хорошая» квартира может быть убыточной, если:
- рынок перегрет (пример: Дубай — падение цен на 15% за 6 месяцев в ряде районов)
- рядом строится огромный комплекс → перепроизводство
- ухудшается инфраструктура (закрытие транспорта, строительство промзон)
На что смотреть:Спрос и предложение
Какие форматы в дефиците?
Например, в Берлине нехватка студий до 40 м² — высокая ликвидность.
Динамика цен
Как менялись за последние 5 лет? Что планируется в районе?
Спрос на аренду
Кто ваша целевая аудитория: туристы, студенты, релоканты? Есть сезонность?
Экономика страны
Курс валюты, ипотечные ставки, политическая стабильность.
Проверьте юридическую безопасность
Красивая презентация не означает юридическую чистоту.
- Обязательно нужно проверить:права собственности (выписка из реестра)
- историю собственника, отсутствие долгов
- законность перепланировок
- разрешение на сдачу (в ряде стран STR ограничена)
- ограничения для иностранных покупателей
- репутацию и документы застройщика (при покупке на этапе строительства)
Юридические ошибки могут стоить объекта и привести к судебным искам.
Планируйте стратегию выхода
Даже если объект покупается «для жизни когда-то потом», важно понимать:
- сможете ли вы продать его быстро
- кому вы будете продавать
- не потеряете ли в цене
Ликвидность — важнее эмоций.
Вывод

Главная ошибка инвесторов — выбирать недвижимость по симпатии, а не по стратегии.
На самом деле важно не то, насколько красив объект,
а насколько эффективно он работает и приносит доход.

Если вы рассматриваете покупку недвижимости за рубежом или хотите понять, с чего начать — оставьте заявку. Подберём лучший вариант под ваши цели и бюджет.

Отправляя форму, вы соглашаетесь с нашей Политикой конфиденциальности и даёте согласие на обработку персональных данных.